一、房地产价格的定义

房地产价格指数是动态描述一定区域内一段时间各类房地产，如商业、住宅和工业价格变动及其总体价格平均变动趋势和变动程度的相对数，包括房屋销售价格指数、房屋租赁价格指数、土地交易价格指数和物业管理价格指数等。

二、房地产的价格影响因素

(一)房地产价格的主要影响因素

1、自身因素

所谓自身因素,是指那些反映房地产本身的实物、权益和区位状况的因素。包括房地产的位置、地质条件、地形、地势、建筑物本身等。

2、环境因素

物理性因素。这方面的因素有： ①声觉环境 噪声大的地方，房地产价格必然低下。噪声小，安静的地方，房地产价格通 常较高。 ②大气环境 房地产所处的地区有无难闻的气味、有害物质和粉尘等，对房地产价格影响也很大。环境 ③视觉环境 房地产周围安放的东西是否杂乱，建筑物之间是否协调，公园、绿化等形成的凡接近化工厂、屠宰厂、酒厂、厕所等地方的房地产价格较低。 ④卫生环境 清洁卫生情况如何，对房地产价格也有影响

3、人口因素

房地产的需求主体是人，人的数量、素质如何，对房地产价格有着很大的影响。人口因素对房地产价格的影响，具体可分为人口数量、人口素质、家庭规模三个方面。 ①人口数量 房地产价格与人口数量的关系非常密切。就一国而言如此，一地区或一市的情况也如此。特别是在城市，随着外来人口或流动人口的增加对房地产的需求必然加大，从而促进房地产价格的上涨。人口高密度地区，一般而言，房地产求多于供，供给相对匮乏，因而价格趋高。 ②人口素质 人们的文化教育水平、生活质量和文明程度，可以引起房地产价格高低的变化。人类社会随着文明的发达、文化的进步，公共设施必然日益完善和普遍，对居住环境也必然力求宽敞舒适，凡此种种都足以增加房地产的需求，从而导致房地产价格趋高。如果一个地区中的居民素质低，组成复杂，秩序欠佳，人们多不愿在此居住，房地产价格必然低落。 ③家庭规模 是指全社会或某一地区的家庭平均人口数。家庭规模发生变化，即使总数不变，也将引起居住单位数的变动，从而引起需用住宅数量的变动，随之导致房地产需求的变化而影响房地产价格。一般而言，随着家庭规模小型化，即家庭平均人口数的下降，房地产价格有上涨的趋势。

4、经济因素

影响房地产价格的经济因素主要有：经济发展状况，储蓄，消费，投资水平， 财政收支以及金融状况，物价(特别是建筑材料价格)，建筑人工费，利息率，居民收入，房地产投资。 ①经济发展经济发展，预示着投资、生产活动活跃，对厂房、办公室、商场、住宅和各种文娱设施等的需求增加，引起房地产价格上涨，尤其是引起地价上涨。 ②物价 房地产价格与物价的关系非常复杂。通常物价普遍波动，房地产价格也将随之变动;如果其他条件不变，则物价变动的百分比相当于房地产价格变动的百分比，而两者的动向也应一致。 就单独一宗房地产而言，物价的变动可以引起房地产价格的变动，如建筑材料价格上涨，引起建筑物建造成本增加，从而推动房地产价格上涨。从一段较长时期来看，房地产价格的上涨率要高于一般物价的上涨率和国民收人的增长率。 ③居民收入 通常居民收入的真正增加显示人们的生活水平将随之提高，从而促使对房地产的需求增多，导致房地产价格上涨。如果居民收入的增加，是中、低等收入水平者的收入增加，对居住房地产的需求增加，促使居住房地产的价格上涨。如果居民收入的增加，是高收入水平者的收入增加，对房地产价格的影响不大，不过，如果利用剩余的收入从事房地产投资(尤其是投机)，则必然会引起房地产价格变动。

5、社会因素

①政治安定状况 政治安定状况，是指现有政权的稳固程度，不同政治观点的党派和团体的冲突情况等。一般来说，政治不安定，意味着社会动荡，影响人们投资、置业的信心，造成房地产价格低落。 ②社会治安程度 社会治安程度，是指偷盗、抢劫、强奸、杀人等方面的犯罪情况。房地产所处的地区，如若经常发生此类犯罪案件，则意味着人们的生命财产缺乏保障，因此造成房地产价格低落。 ③房地产投机 房地产投机，简言之就是投准时机，利用房地产价格的涨落变化，通过在不同时期买卖房地产，从价差中获取利润的行为。一般来说，房地产投机对房地产价格的影响要能出现下列三种情况：引起房地产价格上涨;引起房地产价格下跌;起着稳定房地产价格的作用。当房地产价格节节上升时，那些预计房地产价格还会进一步上涨的投机者纷纷抢购，造成一种虚假需求，无疑会促使房地产价格进一步上涨。而当情况相反时，那些预计房地产价格还会进一步下跌的投机者纷纷抛售房地产，则会促使房地产价格进一步下跌。当房地产价格低落时，怀有日后房地产价格会上涨心理的投机者购置房地产，以待日后房地产价格上涨时抛出，这样，就会出现当房地产需求小的时候，投机者购置房地产，造成房地产需求增加;而在房地产价格上涨时投机者抛出房地产，增加房地产供给，从而平抑房地产价格。 ④ 城市化一般来说，城市化意味着人口向城市地区集中，造成城市房地产需求不断增加，带动城市房地产价格上涨。

6、行政因素

影响房地产价格的行政因素，是指影响房地产价格的制度、政策、法规、行政措施等方面的因素，主要有土地制度、住房制度、房地产价格政策、行政隶属变更、特殊政策、城市发展战略、城市规划、土地利用规划、税收政策、交通管制等。 ①土地制度 土地制度对土地价格的影响也许是最大的。例如，在中国传统的土地制度下，严禁买卖、出租或者以其他形式非法转让土地，可能使地租、地价根本不存在。 ②住房制度 住房制度与土地制度一样，对房地产价格的影响也是最大的。实行低租金、福利制，必然造成房地产价格低落。 ③房地产价格政策 房地产价格政策，有两类：一类是高价格政策;一类是低价格政策。所谓高价格政策，一般是指政府对房地产价格放任不管，或有意通过某些措施抬高房地产的价格;低价格政策，一般是指政府采取种种措施抑制房地产价格上涨。因此，高价格政策促进房地产价格上涨，低价格政策造成房地产价格下落。 ④特殊政策 在上些地方建立经济特区，实行特殊的政策、特殊的体制、特殊的对外开放措施，往往会提高该地区的房地产价格。 ⑤城市发展战略、城市规划、土地利用规划这些对房地产价格有很大的影响，特别是城市规划中的规定用途、容积率、覆盖率、建筑高度等指标。 具体表现为下列两个方面：(1)就某一块土地而言，它会降低地价。(2)从总体上看，由于有利于土地的健康协调利用，因此有提高地价的作用。 ⑥税收政策 直接或间接地对房地产课税，实际上是减少了利用房地产的收益，因而造成房地产价格低落。 ⑦交通管制 某些房地产所处的位置看起来交通便利，但实际上并不便利，这就是受到了交通管制的限制。实行某种交通管制也许会降低该房地产的价格，但对另一些房地产来讲，实行这种交通管制则可能会提高房地产的价格。如果住宅区内的道路上禁止货车通行，可以减少噪声和行人行走的不安全感，因此会提高房地产的价格。

7、心理因素

心理因素对房地产价格的影响有时是一个不可忽视的因素。影响房地产价格的因素主要有下列七个：(1)购买或出售心态;(2)欣赏趣味(个人偏好);(3)时尚风气;(4)接近名家住宅心理;(5)讲究门牌号码，楼层数字或土地号数;(6)讲究风水;(7)价值观的变化。

(二)房地产主要影响因素中政策影响因素尤为特殊

房地产业的运行和发展涉及众多的相关产业，显示出很强的相关性。房地产业在许多国家和地区成为支柱产业，占GDP的比重在10%以上。在我国，房地产业对全国GDP的直接贡献率和间接贡献率约占15%，带动一大批关联产业发展，初步成为国民经济的支柱产业。然而，房地产业也呈现出投资过热，价格过高的现象。尽管，政府一次次出台新的政策对房地产价格进行调控，在一定程度上控制了房价上涨的速度，但是，我国的房价依然远远超出了老百姓的购买能力。 因此，认识和掌握房地产市场价格特征、制约因素及其变化规律，将有利于我们分析房地产市场，进而采取行之有效的、有针对性的调控措施，实现房地产业与整个国民经济的持续、平稳、协调发展。

(三)政策因素对房地产价格形成的影响

1、地方政府介入城市房地产业的目的

地方政府对城市房地产市场的介入, 源于一种双重压力:分税制以后地方事权的比重普遍高于财权带来的压力、 地方政府作为中央政府或上级政府的代理机构的压力。 在双重压力之下, 面对资源的约束, 依据现有土地供给制度, 地方政府介入城市房地产开发, 推动房地产市场的景气, 动员社会各种资源进入房地产市场, 达到财政增收、 GDP 高增长的等社会经济目标。 这种介入也对城市房地价格有直接、 间接推动作用。

2、地方政府影响房地产业的方式及作用

①通过城市建设和旧城改造干预房地产市场

地方政府对政绩的追求，会使其通过对公共资源的掌握和决策权力，上马很多不必要的形象工程。旧城改造的拆迁工程，则为房地产市场提供了大量的需求方。

②通过土地出让干预房地产市场

在现行的土地制度下，政府是土地一级市场的唯一供应方，地方政府垄断土地一级市场。政府可以通过控制土地出让干预房地产市场，如果政府以此权力寻租，就会直接提高土地的开发成本。另外，当政府因政策原因希望引导房地产项目的开发时，在当前监督机制不很完善的情况下，政府部门易利用所掌握的权力进行寻租活动。

③通过经济适用房和廉租房的供给干预房地产市场

经济适用房所使用的土地为政府划拨用地，开发成本中少了土地出让金一项，再加上政府限制了开发利润率，经济适用房的售价就远低于市场上的商品房。政府可以通过经济适用房和廉租房的供给影响市场上的房价，廉租房和经济适。

地方政府介入城市房地产开发, 推动房地产市场的景气, 动员社会各种资源进入房地产市场, 达到财政增收、 GDP 高增长的等社会经济目标。 这种介入也对城市房地价格有直接、 间接推动作用。

三、调控房地产价格的政策建议

(一)有关土地方面的政策建议

进一步改革农地产权制度，加强城镇化建设和非农劳动力的转移，改革城乡二元体制的不合理结构，正确认识规模经营与生存保障的关系，建立健全与城市地位基本平等的农村社会保障制度等政策建议。

(二)有关税收方面的政策建议

1、税收减免：指对特定的纳税人和征税对象部分或全部免除应纳税额。

2、税收豁免：指在一定期间内，对纳税人的某些应税项目或应税来源不予征税，以豁免其税收负担。包括关税、货物税豁免和所得税豁免等。

3、税收扣除，指准许纳税人将符合规定的特殊支出，按一定的比率或全部从应税对象中扣除，以减轻其税收负担。

4、税收抵免：指准许纳税人将其符合规定的特殊支出，按一定的比率或全部从其应纳税额中扣除，以减轻其税收负担。主要包括投资抵免和国外税收抵免。

5、优惠税率：指对特定的纳税人或经济活动采用较一般税率为低的税率征税。

6、延期纳税，指准许纳税人将其应纳税额延期缴纳或分期缴纳，从而减轻当期税负。

7、加速折旧，指允许纳税人在固定资产使用初期提取较多的折旧，从而使其税负得以递延。

(三)有关金融信贷方面的政策建议

加快绿色信贷的发展，绿色信贷政策下发后，银行业金融机构进行了学习宣传和贯彻落实，特别是领导层和信贷管理人员对绿色信贷认识有了进一步提高。认为实施绿色信贷政策意义重大，是落实科学发展观的重要举措，是推进资源节约型、环境友好型社会建设的有效手段。同时也是银行应尽的社会责任，银行以信贷手段来解决环境保护问题大有可为。此外，银行业金融机构对信贷环境风险认识大大提高，普遍认为贯彻落实绿色信贷政策，既符合国家宏观政策要求，又是防范信贷风险的客观需要和有效措施。

1、绿色信贷的内涵及推进绿色信贷的重大意义

绿色信贷是指利用信贷手段促进节能减排的一系列政策、制度安排及实践。我国的绿色信贷，与国际社会中被广泛认同的绿色金融、可持续金融、银行业社会环境责任等在本质上具有一致性，后者关注的内涵更加丰富和完整，但两者都是国家通过恰当的规制性政策和监管措施引导银行等金融机构自愿承担和履行更多社会环境责任的一种具体体现。我国绿色信贷项目主要集中在绿色经济、低碳经济、循环经济三大领域，是在环保达标的基础上，对环境友好型企业和项目提供融资支持。

深入推进绿色信贷，不仅有助于经济社会可持续发展，对商业银行而言，更有助于管理环境风险，提高经营绩效，提高核心竞争力，可以实现资源有效配置、环境风险控制、对企业经济行为引导三大功能。

2、推进绿色信贷发展中存在的主要问题

①是对绿色信贷标准认知不统一。尽管银监会已经发布了绿色信贷指引，但是各商业银行对绿色信贷的内涵、外延理解并不一致，绝大部分商业银行都是按照自身理解制定本行绿色信贷战略方针政策、制度流程和产品，对绿色信贷标准上认知不统一。如煤炭业是沁水县经济发展的主导产业和支柱产业，多年来辖区各商业银行对煤炭企业发放了大量的贷款，如不继续给予信贷支持，部分企业有可能发生倒闭，以前发放贷款很难收回，潜在金融风险较大;若对其发放新的贷款，又不符合国家环保政策，银行陷入两难境地。

②是对环境和社会风险承受能力不足。随着我国环境保护和节能降耗力度加大，环境风险日益成为信贷活动中最主要的风险之一。《绿色信贷指引》也要求银行业金融机构应当有效识别、计量、监测、控制信贷业务中的环境和社会风险。目前沁水县银行业金融机构对于环境和社会风险的认识能力、管理能力不足，个别金融机构贷款发放中的环境和社会风险承受能力较弱。

③是金融与环保部门协作机制不健全。目前沁水县尚未建立环保政策和信息的统一管理与发布机制，环保部门未按有关规定及时向金融部门提供挂牌督办企业、限期治理企业、污染关停企业及环境友好企业名单和企业环境评价信息等，金融部门与环保部门尚未实现信息共享，企业环境污染信息还未进入信贷征信系统，银行难以及时全面掌握其真实情况，成为制约绿色信贷发展的瓶颈。绿色信贷的深入推进，尚需环境主管部门、金融机构以及有关机构间更为有效的联动配合。

④是缺乏推进绿色信贷的有效激励机制。从沁水县来看，地方政府虽然对绿色发展非常重视，推行了节能减排工作责任制、问责制等，但对金融部门支持节能减排可能出现的风险缺乏相应的财政贴息等补偿政策，对执行国家环境保护政策较好的企业尚未制定出台针对性、可操作性较强的经济扶持政策，不能有效吸引污染物排放未达标企业加大环保投入，难以充分调动商业银行积极争取上级行加大对辖区环保节能项目资金投入的积极性，形成在节能减排支持上的商业信贷缺位。如绿色信贷支持的煤矸石发电项目等项目，目前经济效益并不好，亟需财政、税收政策给予配套支持，吸引银行的信贷支持。

⑤是绿色信贷产品创新难以满足绿色发展的需要。绿色信贷产品的设计，要兼顾经济效益、社会效益，更要体现环境与社会责任意识。从沁水县来看，目前绿色信贷产品仍然停留于探索阶段，由于缺乏高素质专业人才，制约了商业银行绿色信贷创新能力的提升。如对于环保项目技改贷款，企业希望得到长期项目贷款支持，但商业银行认为循环经济项目将多个生产环节进行组合，生产链条与资金循环周期加长，风险和回报难以测定和控制，更倾向于发放短期流动资金贷款等，一定程度上反映出辖区商业银行对循环经济发展特点的不适应和金融产品创新的缺乏。

(四)有关行业、市场规范的政策建议

1、严格控制房地开商的利润

①政府规定房地开商利润率的上限(如 30%)，有效遏制开发商的暴力行为。

②加强核查各房地开发商的年利润率，按其年利润率所属类别适用差异税率。

2、完善银行信贷体制

①将各房产开发业企按负债率高低进行分类，银行对各类企业适用差异贷款利率。

②提高银行对房地产企业资产结构的重视程度，降低银行贷款风险。

③ 银行根据经济发展的需要适时调节 R1%、R2%、R3%、R4%，进调节而房地产市场。

④建立完善的银行信贷业务的监督体系，有效控制不良贷款在贷款总额中的比例。

3、完善房交易制度

①制定住房交易规则

消费者购买多套住宅的，在其新购房产后4年内不得在市场上出售其商品住宅;确因特殊情况要行交易的，其出售房屋适用更高交易税率。

②加强房产开商和销售商的监督。

③ 实行商品房出售信息公开制度，确保信息真实可靠。

④完善住房登过户制度、健全相关法律。

4、完善住房租市

①政府集资兴建住房租赁市。

②鼓励中底收入者先租房、后购房。

③对中低收入者行租房补贴。

④各地政府规定相关租金标准。

⑤提高政府的监督职能。

⑥完善住房租赁的相关法制。

5、其他措施

①完善我国房地产的法律。

②完善土地出让、划拨制度和相关程序。

③严格控制地方政府审批、出让、划拨土地的权限。

④.取消商品房预售制度。

⑤建立相关监督体系。

四、结论

由上述内容所体现出我国影响房地产因素较多，急需政府宏观调控，缓解房地产行业存在的问题，并多出政策规范房地产行业和市场的运营模式，促进我国房地产行业的发展。

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